7年前，一教授预言楼市空置率太高，五年后泡沫破裂结果打脸了！

​近日，央行公布了由其主导调查的一份报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

其中提到：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。户均拥有住房1.5套。

大家注意：户均拥有住房1.5套！

这个数据挺吓人的！如果数据属实，或者说能反映全国城镇的地区的总体情况，则就意味着全国存在大量的空置房！

因为，不管是自住性购房，还是租房，一个人不可能同时在两张床上睡觉，一个家庭（孩子成年后算独立家庭）不可能同时住两套房。

即便考虑到有些房子，部分时段空关，比如节假日住的第二居所。但户均1.1套房，基本就能满足这类第二居所的需求。而现在居然是1.5套！

全球来看，日本住宅明显过剩，空置率很高，甚至有新闻报道，业主宁可免费出租，只需租客负担税费即可。

也正由于住宅严重供大于求，日本房价多年不涨，当前仍明显低于1991年历史高点。成为全球楼市中的奇葩！

日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》显示，截至2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史最高的864万间，较五年前的调查数据增加约26万间，占房屋总数的比例也上升至13.6%，较五年前增加0.1个百分点。

住房空置率，与户均住房套数之间，有着高度正相关关系。

日本户均住房套数于1968年超过1，1980年代中期户均住房套数超过1.1，2008年达到1.17套。当前数据估计是1.2。

这也就是说，户均1.2套左右，就要了日本楼市的老命，严重供大于求的情况之下，房价长期基本不涨，要涨也只是东京圈涨了一点。

韩国户均住房套数于2002年超过1，当前估值达到1.09左右。

美国1965-2009年间，户均住房套数基本稳定在1.12左右。

英国自1960年代以来户均住房套数超过1，1980年代该值达到最高为1.08。

正基于此，我强烈质疑：央行所谓的户均1.5套，可能存在严重的高估！

如果真的有这么多过剩的房子，房价早就应该涨不动了呀，过去几年怎么全国多数城市房价皆翻倍？？？

这让我想起另一件，过去十年左右，每隔一段时间，社会上就会讨论中国住房空置率的话题。

其中，西南财经大学甘犁教授，每隔一段时间，就要风光一次。因为他的团队的调查表明，过去多年，我国住房空置率一直超过20%！

针对这一数据，我也曾多次撰文批驳过。比如，以下这篇文章，是2012年我的质疑文章。

当时，甘犁教授依托其超高空置率的调查数据，得出了中国房产泡沫明显，且“未来3至5年内房产泡沫会破裂”。

当时，我在文中狠狠的批驳的他的观点，并提出全国房价无泡沫的观点。

结果呢，2012年之后的2013年，全国房价上涨，只是涨幅不太大；2014年小跌；2015年5月开始，全国各地，陆续出现了史上最猛的一轮房价暴涨，多数城市房价翻番，部分城市上涨达2倍左右！

站在此时，回顾2012年甘犁教授的对于房价的预测，可谓超级打脸。

按上述户均套数与房价波动的关系，基本上可以倒推与验证：2012年就调查出所谓的中国的空置率超二成，这个数据严重被高估了！

最后，关于户均住房套数与空置率，在我2013年出版的楼市探秘一书中，早就论述过。见下：

户均住房套数，是一个非常核心的指标。一户人家，不管是私有的，还是租住的，至少得平均有一套房子，才算能基本满足需求。所以，户均一套房，就成为一个国家或地区，住宅短缺与非短缺的分界线。然而，即便达到户均一套房，仍然难言满足需求，因为还有学区房需求、度假需求、工作流动带来的临时性租房需求等。任何时段内，社会上总是存在一定量的闲置房。

2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房套户比为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看，2005年我国城镇住房成套率只有77%（成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间），成套住房套户比仅为0.8。按照近几年的发展速度，2012年我国城镇户均成套住房套数应该接近1。相当于日本1970年前后的水平。以此衡量，尚不能断定我国住宅存量已经饱和。反倒是，住房需求还将继续平稳增长10-15年左右。

不过，在全国住宅存量不过剩的前提下，少数地区却形势堪忧。2012年以来，全国有两个城市的住宅市场，表现比较糟糕，同时也特别有名，一个是温州，另一个是鄂尔多斯。从市场特征上分析，两地皆存在巨量的社会闲置资金，民间高利贷猖獗，过去几年楼市中的投资投机需求非常旺盛，导致房价出现泡沫。若从住宅存量的合理程度来看，鄂尔多斯尤具典型意义。

鄂尔多斯是中国典型的资源型、暴富型城市。过去几年，当地富裕阶层纷纷将房地产作为重要投资方向。据大致估算，从2005年到2011年，此地房价6年间翻了差不多6倍。2011年10月，多家媒体报道，鄂尔多斯的地产老板王福金欠债自杀，整座城市人心惶惶。同时据新闻报道，该市人均拥有3至4套房，按去年的住宅建设速度，两年后商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上。在耗资千亿元打造的康巴什新城，成片住宅区人烟稀少，近乎空城。

媒体报道的现在人均3-4套房、未来10套房可能有夸张的成份，不妨根据官方数据进行测算。根据鄂尔多斯市统计公报，2011年全市户籍人口为154万人，其中非农业人数为49万人，常住人口为200万人，也即外来人口46万人，城镇常住人口141万人，城镇化率约71%。假如本地城镇人口（其中46万为本地农民）中的六成、外来人口中的5%具有购房能力，则共60万人具有购房能力。2011年全市商品房销售面积为439万平米，其中约七成为商品住宅，也即307万平米，人均购房面积5点多平米；而2011年全国城镇人均购房面积仅1点多平米。全市房地产施工面积4122万平米，按七成为住宅计算，也即2885万平米，人均增加48平米，户均（按一户三口人算）约144平米。按此情况推算，几年后本地家庭平均拥有3套或以上住宅，存在较大可能性。

另外，鄂尔多斯并非人口导入型城市，未来人口增长前期并不乐观。在户均套数达到或超过3的条件下，房价泡沫显著。投资投机性资金一旦断链或撤离，房价很快就会大跌，正如去年以来的现实。因此，从全国范围来看，我国房价并非高得离谱，仍有坚实的需求支持当前价位，但对于鄂尔多斯这样的城市，则危局尽现。

REICO工作室这份报告的多数数据来源标注是：国家统计局、REICO数据库存。但统计局并无这方面的全面而系统的数据，抽样调查的可能性较大。接着看报告中的相关数据：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年增加2.8个百分点。从第二居所的使用情况来看，60.8%用于出租，25.8%用于偶尔居住，用于出租的比例比2008年提高6.4个百分点，而偶尔居住的比例则比2008年减小4.3个百分点。

2012年6月，广州市社科院发布的《广州蓝皮书》中，收录了国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究。报告显示：除了现有住房，2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，也就是说平均1/5家庭有二套房，其中出租房13套，出租房面积增长12%，居民家庭人均出租房收入增长19.1%。

可惜，至今，国家都没做过全国住房普查，没有摸清住宅家底！